16 de septiembre de 2006

16 de septiembre de 2006

Aunque los bajos intereses y las múltiples opciones de financiación que prevalecieron durante los últimos años permitieron a muchas familias comprar su primera vivienda, o mejorar la que tenían, ahora probablemente tendrán que pagar por éstas un precio más alto de lo que inicialmente pensaban.

Lo que es peor, muchas familias podrían terminar perdiendo su propiedad si se confirman los pronósticos pesimistas que auguran un incremento de juicios hipotecarios por falta de pago o retrasos acumulados.

"En su afán por generar tarifas y comisiones los prestamistas hicieron demasiado fácil conseguir un préstamo en los últimos tiempos", dice Doug Thornburn, planificador financiero certificado (CFP) especializado en asuntos inmobiliarios.

Según Thornburn, si las instituciones financieras hubieran mantenido los viejos estándares (como exigir un 20% de enganche), los vendedores se habrían visto forzados a mantener los precios estables pero, en cambio, la fácil financiación propulsó la demanda y ahora las consecuencias negativas empiezan a notarse.

De acuerdo con la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA), el índice de juicios hipotecarios con préstamos de interés variable (ARM) ha subido en el segundo trimestre del año en un 0.51% respecto al mismo período de 2005, pero el incremento entre los ARM subprime (los préstamos que se conceden a solicitantes con un mayor riesgo y a los que por tanto se aplica una tasa más alta) ha sido del 2.2%.

Las cifras en sí mismas no son demasiado alarmantes, sobre todo si se tiene en cuenta que la buena marcha del mercado inmobiliario permitió a los propietarios en apuros en tiempos recientes vender antes de que fuera demasiado tarde, de forma que los juicios hipotecarios se mantuvieron a mínimos históricos. Lo preocupante son las predicciones de que "esto es sólo el principio".

Eva Rosenberg, experta en impuestos y al frente de la página TaxMama.com, explica que la evidencia de lo que va a pasar radica en la historia reciente.

"Pasó en los años 90. Mucha gente con préstamos variables vio cómo sus pagos se disparaban", señala Rosenberg, quien no obstante cree que la caída de los precios será menos acusada esta vez.

Las instituciones financieras dicen que, ante este escenario, la mejor forma de prevenir situaciones extremas es la comunicación.

Aunque muchos propietarios en apuros pueden ver a sus prestamistas más como una amenaza que como una fuente de ayuda, éstos generalmente tampoco están interesados en cobrar por vía ejecutiva, liquidando la propiedad en un proceso largo, costoso y en el que generalmente no se obtiene el mejor precio por la misma.

"Cuanto antes comuniquen que tienen o van a tener problemas, mejor", dice Larry García, vicepresidente de préstamos hipotecarios de Wells Fargo, quien señala que hay muchas soluciones distintas, desde suspender temporalmente los cobros, hasta recibir pagos parciales, así como recomendar el asesoramiento de instituciones de consejería financiera.

Sin embargo, insiste en que su efectividad depende de la prontitud con que se ataque el problema.

"Nunca va a usarse contra el cliente el hecho de que nos comunique una inquietud", comenta García, indicando que es mejor empezar a prevenir antes de que se produzca el primer impago.

Lucía Solís, agente hipotecaria de Banco Popular, señala que además de datos objetivos ?como el historial de crédito de un cliente?, en su institución se tomará en cuenta también el tipo de relación que ha mantenido con la misma.

"Hay cierto margen de flexibilidad con clientes que han trabajado con nosotros por mucho tiempo y con los que tenemos una relación estable", comenta Solís, quien también reitera que cuanto más se tarde en buscar una solución, más cara será ésta.

"Una vez que se ha desatendido un pago, las opciones son más caras por el impacto que deja en el historial de crédito", señala.

Gary Garland, de la firma Garland Law Offices, en Nueva York, señala que el efecto "caída de precios" está ya apreciándose notablemente en el Este del país y que California registra las tendencias de la región Este unos seis meses después.