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| Por el libro |
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31 de enero de 2007
Por: Aldiatx.comGracias a las flexibles normas en cuanto a préstamos, en los últimos años los consumidores con mal crédito ?ya sea por quiebra o por atraso en pago? vieron relativamente fácil conseguir hipotecas para comprar casas. Tales prestatarios por lo general tienen que pagar intereses más altos para compensar al prestamista por el riesgo de incumplimiento que ellos plantean. Así que muchos de estos prestatarios mantuvieron precios bajos mediante exóticos planes hipotecarios tales como hipotecas con tasa ajustable, sólo del interés o amortización negativa. Ahora, con el aumento de las tasas de interés y ejecuciones de hipoteca, la industria prestamista tiene que lidiar con la repercusión de su propia creatividad. En consecuencia, potenciales compradores con mal crédito han visto más difícil y costoso adquirir una vivienda. "Se está restringiendo mucho", dijo Eddie Carmona, gerente de una sucursal de Homewood Mortgage en Carrollton, un agente hipotecario que atiende prestatarios con mal crédito. "Casi todos los prestamistas para este tipo de prestatario han hecho drásticos cambios. Es algo reciente". Gary Akright, broker hipotecario de Dominion Mortgage Corp. en Dallas, dijo que requerimientos más estrictos para el enganche o la cuota inicial impidieron que uno de sus clientes con mal crédito pudiera comprar una vivienda. "El programa de préstamo iba a permitir una cuota inicial del 5 por ciento, pero ahora se requiere el 10 por ciento", dijo Akright. "Lo despojaron de la posibilidad de comprar". Carmona dijo que los requerimientos de cuota inicial son el mayor cambio que ha visto. "Anteriormente, ni siquiera tenías que dar una cuota inicial", dijo Carmona. Otros cambios: ? Mayores porcentajes de crédito. Anteriormente, los prestatarios con un porcentaje de crédito FICO de 570 (de 850) podían ser elegibles para un préstamo que financiaba el 100 por ciento de la compra de su casa, dijo Carmona. "Ahora, se ha elevado a un porcentaje de 600 para un préstamo en la modalidad 80/20", dijo Carmona, en la que tiene que tomarse un segundo préstamo para financiar el 20 por ciento restante del valor de la casa. ? Elevadas tasas de interés. Las tasas para hipotecas con riesgo de incumplimiento se han elevado en cerca de un punto porcentual desde septiembre, dijo Carmona, mientras que las tasas hipotecarias regulares han permanecido relativamente estables. ? Requisitos de ahorro más exigentes. "Ellos quieren ver que los prestatarios tengan por lo menos tres meses de reservas en sus cuentas en caso de emergencia", dijo Carmona. "Ellos lo quieren ver en su cuenta de banco con un ahorro de por lo menos 60 días. Normalmente, los prestamistas no lo pedían". Adiós seguridad Durante el auge de las casas, los prestatarios y prestamistas se sintieron seguros del hecho de que los precios de las casas no paraban de elevarse. Inclusive si un prestatario tenía un préstamo con sólo interés, el valor en aumento de la casa formaba un patrimonio para el propietario. Sin embargo, con el descenso de los precios de las casas en muchas partes del país, esa red de seguridad ha sido eliminada. Y con el alza de las tasas de interés, los prestatarios con hipotecas de tasa ajustable están enfrentando pagos mensuales más altos y, en mayor número, ejecuciones de hipotecas. Aumento de incumplimientos Los incumplimientos hipotecarios en el tercer trimestre se elevaron en casi todo tipo de préstamo, según la Asociación de Bancos Hipotecarios. "El aumento de las tasas de incumplimiento fue notablemente superior para los préstamos con riesgo", dijo el grupo. "Esto no es de sorprender, dado que los prestatarios de riesgo son más propensos a aumentos acumulados en las tasas que hemos experimentado y la disminución de la apreciación de las casas que se ha generado como resultado". Desgraciadamente, algunos prestamistas que hacían esos préstamos riesgosos eran motivados por su propio interés, dijo Carmona. "Creo que algunos prestamistas están mucho más preocupados con la producción que con el mejor interés de su cliente", dijo. Énfasis en el ahorro ¿Qué significa todo esto para los consumidores? Si planea comprar una casa, tiene que comenzar de la manera antigua: ahorrando algo de dinero. "A medida que las cosas se hacen más difíciles, tendrás que mejorar tu calidad de crédito y ahorrar un poco más de dinero", dijo Craig Jarrell, presidente de la Asociación de Bancos Hipotecarios de Dallas. "Piense en los gastos de mantenimiento, sus impuestos, sus gastos de vida", dijo Jarrell. "Piense en el costo total de la propiedad y el costo total de vender una casa". Y asegúrese de encontrar a un prestamista que no intente venderle algo que no puede pagar. Carmona dijo que a menudo ha tenido que decirles a sus clientes que "no podrá ayudarlos a conseguir un préstamo". "En su lugar, les he mostrado cómo mejorar su posición en los siguientes seis a 12 meses para poder pagar su casa cuando estén verdaderamente listos", dijo. "Podría perder una comisión aquí o allá por esto, pero he tenido más recomendaciones por esta actitud".
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