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  Por el libro
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2 de abril de 2018

Noticel

A principios de mes, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano federal (HUD, por sus siglas en inglés), por voz de su secretario Ben Carson, extendió la moratoria a la ejecución de hipotecas por 60 días adicionales. Sin embargo, ese alivio para quienes aún enfrentan los embates del huracán María no aplica a toda la población con deudas hipotecarias.

Dicho de otra forma, las personas cuyo préstamo no provenga de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) y estén atrasadas en sus pagos, se encuentran en peligro de perder su hogar.

Ante este panorama, surgen preguntas como ‘¿quién es elegible?’, ‘¿qué opciones tienen aquellos cuyos préstamos no son FHA?’, y ‘¿cuál es la solución del problema?’. Por eso, dialogamos con la abogada Nicole Colón Díaz quien, mediante su iniciativa Quédate Con tu Casa, ofrece servicios al consumidor, como la modificación de hipoteca y representación en corte.

¿Qué es el proceso de ejecución?

“Un proceso de ejecución de hipoteca no es otra cosa que un proceso legal que lleva a cabo el acreedor. Un acreedor no es otra cosa que una persona, sea una entidad jurídica, una corporación o persona natural, que tiene derecho a que usted le pague. En esos documentos que firmamos bien contentos todos cuando compramos por primera vez una propiedad, de ordinario entre ellos está el pagaré. Ese acreedor tiene derecho de ir al tribunal para que el tribunal emita una sentencia de ejecución porque las personas han dejado de cumplir con la obligación del pagaré”, describió Colón Díaz.

¿Cuáles son las protecciones para el consumidor?

Como protección de ese proceso, existe legislación estatal y federal que favorece a los consumidores y busca prevenir el litigio. Los acreedores, por ejemplo, deben realizar una serie de gestiones antes de llegar a los predios de los tribunales, como contactar al deudor e inquirir el por qué detrás de la morosidad.

A esos fines, Puerto Rico mantiene vigentes dos estatutos: la ley 184 de 2012, conocida como la Ley para Mediación Compulsoria y Preservación del Hogar en los Procesos de Ejecuciones de Hipoteca de una Vivienda Principal, y la 169 de 2016, o la Ley de Ayuda al Deudor Hipotecario. 

La primera obliga a los deudores y adeudados a someterse a un compromiso de pagos mediante un proceso de mediación, mientras que la segunda dispone que las instituciones hipotecarias deben ofrecerle a todo deudor hipotecario la alternativa de mitigación de pérdida (“Loss Mitigation”).

¿Qué es una moratoria al pago de la hipoteca?

La moratoria es la paralización de pagos de manera temporera. De acuerdo a Colón Díaz, es una herramienta útil para resolver problemas de corto término, como la suspensión del empleo y sueldo por falta de electricidad en el lugar de trabajo, uno de los ejemplos más comunes tras el paso del huracán. 

El gobierno federal aprobó una nueva moratoria, ¿para quién es?

La nueva moratoria aplica únicamente a préstamos que están garantizados mediante un tipo de programa federal regulado por el HUD, como el FHA. Para conocer esos datos, cada persona debe revisar sus documentos.

El nuevo término expira el 18 de mayo del año en curso.

Para las personas dentro de ese subgrupo, la agencia federal también creó una segunda hipoteca entre el deudor y el acreedor para compensar por los gastos no incurridos durante el período de moratoria que suponía vencer a mediados de marzo.

“Es un nuevo préstamo, que ciertamente no va a conllevar intereses y se tiene que repagar por el deudor una vez refinancie su casa o la venda, y acumula esos meses que estuvieron dejados de pagar en ese nuevo pagaré”, señaló Colón Díaz.

¿Quiénes son elegibles?

Según la abogada:

“Ese Reclamo parcial independiente para desastres aplica a todos los deudores con préstamo FHA Título II que estén en zona de declaración de emergencia de desastre natural que haya hecho el presidente de los Estados Unidos. Los deudores, para empezar, tenían que estar al día al momento en que se acogen a la moratoria. Si usted estaba en atraso, usted automáticamente queda fuera de los requisitos para solicitar esa segunda hipoteca. Dos, al día que se solicita, usted tiene que demostrarle al acreedor que tiene igual o mayor ingreso que los que tenía al momento del paso del huracán. La realidad y la constante que estamos viendo en los consumidores es que estamos viendo una disminución de ingresos, no una estabilidad o un aumento en sus ingresos. Definitivamente tiene que ser residencia principal, usted tiene que vivir esa propiedad. No cambia los términos originales del pago de la hipoteca, porque esos pagos se pagan al final en ese segundo préstamo”.

De no cumplir con esos requisitos, el deudor que cuente con un tipo de préstamo distinto tendrá que explorar otras opciones. Entre ellas, modificar los términos del empréstito o refinanciarlo.

¿Qué es una modificación de préstamo?

"Una modificación es el contrato que yo ya tengo que hice con el acreedor cuando compré mi casa, y se modifican los términos de ese contrato original. ¿Qué se modifica? Pues si mi interés era uno de 6.75 por ciento cuando compré la casa y en la modificación se me permite que ese interés se ajuste a un cuatro por ciento, y eso tiene una reducción de pagaré, pues quizás yo puedo pagar con ese nuevo término. Otro tipo de modificación es la extensión de la vida del préstamo. Esa a la gente no le gusta mucho, pero entran muchas consideraciones en juego como cuál es el atraso que se tiene y la razón del atraso”, explicó Colón Díaz.

La licenciada recalcó que una modificación no se trata de pagar lo que el deudor quiera, sino que es una manera de encontrar una alternativa de retención de propiedad basado en un análisis de la situación financiera del deudor.

Parte de esa reflexión incluye la revisión del porcentaje de interés por el cual se pactó el préstamo y la extensión de la vida del mismo.

“Las modificaciones pueden ser variadas como los tipos de préstamos. No es lo mismo que un refinanciamiento, que es la concesión de un nuevo préstamo y se corre como un nuevo contrato de hipoteca”, definió.

Como cada deudor se enfrenta a una situación particular, Colón Díaz exhortó a todas las personas con préstamos hipotecarios a revisar sus documentos y a buscar asesoría profesional. El acreedor, por ejemplo, tiene la obligación de orientar al deudor.

“La realidad es que los procesos de orientación de una entidad que tiene unos intereses es que les pagues el préstamo y quizás no es una orientación total velando los intereses suyos como deudor. Segundo paso, si está en un proceso de litigio, no lo haga solo. Busque representación, sus derechos, oriéntese y defiéndase. La cantidad de personas que buscan defenderse en un proceso de ejecución llegan a acuerdos con su acreedor”, afirmó.

Datos del Gobierno señalan que para diciembre de 2017 un tercio de los propietarios de vivienda experimentaban un atraso en sus pagos hipotecarios y 90,000 personas morosas en sus pagos.